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2020年06月04日

文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)困局淺析（三）

產(chǎn)業(yè)發(fā)展回溯

縱觀中國(guó)文旅地產(chǎn)旅游的發(fā)展歷史，直到改革開(kāi)放前的幾千年里旅游都是少數(shù)人的特權(quán)，到了改革開(kāi)放后多數(shù)人才有了欣賞祖國(guó)大好河山的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其中一部分人更是有能力走出國(guó)門(mén)看世界，而度假在中國(guó)的發(fā)展只是最近一二十年的事。

到了全域旅游時(shí)代，全域、全時(shí)、全民旅游才成為可能。

但蓋房子這件事，從北京猿人走出山洞后就開(kāi)始了，從北京的四合院到福建的土樓，中國(guó)人民有數(shù)千年的建筑和居住史，中國(guó)的“墻倒屋不塌”的木式建筑是世界建筑的重要組成部分，對(duì)享譽(yù)世界的工程兔來(lái)說(shuō)，蓋房子那都不叫事。

做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)我們是師傅級(jí)，做文旅度假我們還是小學(xué)生。

形象的地說(shuō)，文旅項(xiàng)目是探索型的，主要任務(wù)是探索未知世界；地產(chǎn)項(xiàng)目是流程型的，主要任務(wù)是開(kāi)發(fā)已知世界。

對(duì)于探索未知世界的任務(wù)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有教材、沒(méi)有老師，充滿(mǎn)了變化，追求的是個(gè)性化、差異化；需要的是組織賦權(quán)、靈活性和經(jīng)驗(yàn)積累；對(duì)于這種任務(wù)形式，經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)變最為重要，而應(yīng)變也是在經(jīng)驗(yàn)積累中形成的，與這種任務(wù)最為類(lèi)似的就是戰(zhàn)爭(zhēng)。戰(zhàn)爭(zhēng)是最具有偶然性和變化性的，無(wú)論花多少精力制定計(jì)劃，實(shí)際戰(zhàn)斗中都會(huì)被意外和變化所打破，這就是西方兵圣克勞塞維茨所說(shuō)的“戰(zhàn)爭(zhēng)迷霧”。仗打的越多，經(jīng)驗(yàn)越豐富，作戰(zhàn)水平就越高，在這個(gè)領(lǐng)域遵循的是實(shí)踐出真知。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)已知世界的任務(wù)來(lái)說(shuō)，完成任務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容都是不變的、已知的，極少有意外和未知因素的影響，即使有變化也是緩慢的。因此地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)流程高度標(biāo)準(zhǔn)化，以最大程度的提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。即使是剛出校門(mén)的年輕人，經(jīng)過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目的鍛煉后也可以迅速上手，流程標(biāo)準(zhǔn)化在提高了運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)對(duì)人的要求降低了。

可以看出，由于文旅和地產(chǎn)兩種業(yè)務(wù)類(lèi)型完全不同，從地產(chǎn)進(jìn)入文旅實(shí)際是由易而難，如果對(duì)文旅業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和復(fù)雜性認(rèn)識(shí)不足，犯錯(cuò)就在所難免。

雖然你在學(xué)校學(xué)了很多知識(shí)，但需要實(shí)踐積累，光有理論是不行的。文旅開(kāi)發(fā)者其實(shí)和刑警、外科醫(yī)生這類(lèi)職業(yè)類(lèi)似，都需要長(zhǎng)時(shí)間的積累，主要是在實(shí)踐中摸索和成長(zhǎng)，這個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)差別甚大。

交易類(lèi)型

文旅市場(chǎng)的客戶(hù)有個(gè)最大的特點(diǎn)就是喜新厭舊，沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有機(jī)會(huì)。同樣是做樂(lè)園，你絕對(duì)不能簡(jiǎn)單復(fù)制。前一個(gè)項(xiàng)目再成功，下一個(gè)項(xiàng)目永遠(yuǎn)要考慮創(chuàng)新，考慮不同的文化，不同的市場(chǎng)，不同的外部開(kāi)發(fā)條件。這就是世界樂(lè)園第一品牌迪士尼在項(xiàng)目選址和前期階段花費(fèi)大量時(shí)間做差異化的原因。如果都像地產(chǎn)根據(jù)不同的地段直接把XX系圖紙拿來(lái)做個(gè)微調(diào)，怎么可能有生命力。

房產(chǎn)交易是低頻高值型，而休閑度假是高頻低值型，交易類(lèi)型和決策機(jī)制差異非常大。在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，客戶(hù)的決策是非常慎重的，全方位、多因素、長(zhǎng)時(shí)間，全家上陣對(duì)潛在標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估。正因?yàn)榉慨a(chǎn)交易的高值特征，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為非常慎重，而開(kāi)發(fā)企業(yè)不論從拿地、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面基本選擇成熟路線(xiàn)，很少出現(xiàn)標(biāo)新立異的產(chǎn)品。

而休閑度假目前對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)已經(jīng)是剛需，不需要慎重考慮，經(jīng)常會(huì)來(lái)一次說(shuō)走就走的旅行，供需雙方都是從差異化和創(chuàng)新等方面進(jìn)行考慮。

環(huán)境適應(yīng)能力

前面說(shuō)了這么多，文旅和地產(chǎn)其實(shí)是兩種差別非常大的業(yè)務(wù)，企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境也是完全不同的。當(dāng)一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入文旅行業(yè)時(shí)，首先要研究新的環(huán)境下原有業(yè)務(wù)模式如何調(diào)整以適應(yīng)新的環(huán)境。

一次成功有運(yùn)氣的成分在里面，但連續(xù)成功就需要對(duì)新環(huán)境的適應(yīng)能力，再大的企業(yè)如何沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，只靠砸錢(qián)是很難做好新業(yè)務(wù)的。

雖然60%的百?gòu)?qiáng)房企做文旅，但真正做得好的有幾個(gè)？其根本原因就是缺少對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境的重視和研究，而其過(guò)往的成功又為其盲目進(jìn)入新業(yè)務(wù)埋下了失敗的種子。

進(jìn)入新業(yè)務(wù)，最重要的建立能力遷移的能力，把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)成功的能力通過(guò)轉(zhuǎn)換變?yōu)樾聵I(yè)務(wù)成功所需的能力，而建立這種能力遷移能力又非一日之功，這是玩慣了高周轉(zhuǎn)的房企所不適應(yīng)的。

在文旅這種只有把差異化做到極致才能成功的行業(yè)，時(shí)間才是房企最好的朋友。

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